Вспомните глаза ребенка, когда он в Новый год или День своего рождения открывает коробку с подарком, тот долгожданный миг, которого он ждал целый год. Он с нетерпением рвет обертку, его глаза горят от любопытства. С возрастом наши чувства черствеют и подаркам «в коробке» все сложнее нас впечатлить. Но даже в зрелом возрасте существуют вещи, которые могут нас перенести в наше прекрасное детство и помогут испытать эмоции огромного желания получить ту или иную вещь. Одним из таких подарков может стать долгожданная квартира или любой другой объект недвижимости, увидев который Вы с первого взгляда понимаете, что в это место Вы хотели бы возвращаться снова и снова. Иногда, даже покинув этот объект, Вы продолжаете думать о нем. Именно в этот момент очень важно защитить свое желание стать обладателем данной недвижимости. Предварительный договор купли продажи квартиры или другой недвижимости либо предварительный договор аренды недвижимости – это нотариально заверенное «желание» покупателя перед продавцом, в простонародье – задаток, который в случае неудачи поможет вам получить хоть какую-то компенсацию, как минимум за потраченное время.

Предварительный договор купли-продажи жилого или нежилого помещения поможет вам:
— зафиксировать цену на момент заключения предварительного договора;
— приобрести уверенность в том, что объект закреплен за вами, а продавцу – что ваш поиск завершен;
— получить достойную компенсацию в случае расторжения договора.
Частая практика показывает, что люди чаще заполняют договор задатка в агентстве недвижимости, по предложенному ими образцу, однако такая форма предварительного договора (простая письменная форма) может быть признана недействительной, о чем свидетельствует многочисленная судебная практика. Так как в соответствии с ч. 1 ст. 635 Гражданского кодекса Украины предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора — обязательна письменная форма и нотариальное удостоверение.
Для заключения предварительного договора продажи квартиры у нотариуса из документов Вам понадобятся только паспорта и идентификационные номера, а так же правоустанавливающие документы на квартиру от продавца.

На что стоит обратить внимание у нотариуса:
При оформлении предварительного договора купли продажи недвижимости передается аванс либо задаток в счет оплаты полной суммы от суммы основного договора. На этом этапе все понятно, при заключении основного договора купли-продажи платится вся сумма, закрепленная в предварительном договоре купли квартиры, за исключением суммы раннее уплаченного по предварительному договору аванса. А как же быть с госпошлиной, которая составляет 1 % от договора предварительной продажи (как от такого, который подлежит оценке), а при заключении основного договора купли продажи стороны опять-таки обязаны оплатить госпошлину в размере 1 % уже от суммы основного договора?
Обязательный размер суммы задатка не предусмотрен, таким образом по предварительному договору купли продажи квартиры может переходить предоплата, например, в размере 80% от стоимости квартиры. В этом случае выходит, что стороны оплачивают госпошлину почти в двойном размере. При задатке 0.8% от общей стоимости и 1% от общей стоимости при подписании основного договора. И многие убеждают клиентов, что это правильно, но на самом деле это не так.
Затраты, которые повлечет за собой заключение предварительного договора – это оплата услуг нотариуса и оплата 1 % госпошлины от суммы задатка. Вам не нужно будет платить госпошлину дважды и при заключении основного договора купли-продажи уплаченная госпошлина будет учтена, касательно этого есть разъяснение ГНАУ в письме от 28.04.2007 № 2119/К/17-0315: «При заключении и нотариальном удостоверении основного договора купли-продажи недвижимости, государственная пошлина уплаченная за нотариальное удостоверение предварительного договора смешанного типа возврату не подлежит, однако зачисляется в уплату суммы государственной пошлины за нотариальное удостоверение основного договора, если в таком основном договоре стороны ссылаются на заключенный ранее предварительный договор и указывают сумму уже уплаченного авансового платежа (задатка).»

Необходимые данные для предварительного договора:
— в обязательном порядке указывается дата подписания основного договора;
— определяется предмет ( конкретный объект недвижимости);
— и конечно же существенные условия основного договора (цена, сроки оплаты, момент перехода права собственности), ответственность сторон, перечень документов, которые должен предоставить продавец на момент сделки.
* В предварительном договоре также фиксируются сумма денежных средств переданных покупателем продавцу в качестве авансового платежа (задатка).
Важно: Срок для заключения основного договора составляет 1 год с момента заключения предварительного договора. То есть, максимальный срок, на который может быть заключен предварительный договор в соответствии с требованиями Хозяйственного кодекса Украины – 1 год.