Згадайте очі дитини, коли вона в Новий рік чи День свого народження відкриває коробку з подарунком, та довгоочікувана мить, якої вона чекала цілий рік. Вона з нетерпінням рве обгортку, її очі горять від цікавості. З віком наші почуття черствіють і подарункам «у коробці» все складніше нас вразити. Але навіть у зрілому віці існують речі, які можуть нас перенести в наше прекрасне дитинство і допоможуть відчути емоції величезного бажання отримати ту чи іншу річ. Одним з таких подарунків може стати довгоочікувана квартира або будь-який інший об’єкт нерухомості, побачивши який Ви з першого погляду розумієте, що в це місце Ви хотіли б повертатися знову і знову. Іноді, навіть покинувши цей об’єкт, Ви продовжуєте думати про нього. Саме в цей момент дуже важливо захистити своє бажання стати власником цієї нерухомості. Попередній договір купівлі продажу квартири або іншої нерухомості або попередній договір оренди нерухомості – це нотаріально завірене «бажання» покупця перед продавцем, в простолюдді – завдаток, який в разі невдачі допоможе Вам отримати хоч якусь компенсацію, як мінімум за витрачений час.
Попередній договір купівлі-продажу житлового або нежитлового приміщення допоможе Вам:
– зафіксувати ціну на момент укладення попереднього договору;
– набути впевненості в тому, що об’єкт закріплений за Вами, а продавцю – що Ваш пошук завершено;
– отримати гідну компенсацію у разі розірвання договору.
Практика показує, що люди частіше складають договір завдатку в агентстві нерухомості, по запропонованому ними зразком, проте така форма попереднього договору (проста письмова форма) може бути визнана недійсною, про що свідчить численна судова практика. Так як відповідно до ч. 1 ст. 635 Цивільного кодексу України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору – обов’язкове письмова форма та нотаріальне посвідчення.
Для укладення попереднього договору продажу квартири у нотаріуса з документів Вам знадобляться тільки паспорти та ідентифікаційні номери, а також правовстановлюючі документи на квартиру від продавця.
На що варто звернути увагу в нотаріуса:
При оформленні попереднього договору купівлі продажу нерухомості передається аванс або завдаток в рахунок оплати повної суми від суми основного договору. На цьому етапі все зрозуміло, при укладенні основного договору купівлі-продажу сплачується вся сума, закріплена в попередньому договорі купівлі квартири, за винятком суми сплаченого раніше за попереднім договором авансу. А як же бути з держмитом, що становить 1% від договору попереднього продажу (як від такого, який підлягає оцінці), а при укладанні основного договору купівлі продажу сторони знову-таки зобов’язані сплатити держмито в розмірі 1% вже від суми основного договору?
Обов’язковий розмір суми завдатку не передбачений, таким чином за попереднім договором купівлі продажу квартири може переходити передоплата, наприклад, у розмірі 80% від вартості квартири. У цьому випадку виходить, що сторони оплачують держмито майже в подвійному розмірі. При завдаток 0.8% від загальної вартості і 1% від загальної вартості при підписанні основного договору. І багато хто переконують клієнтів, що це правильно, але насправді це не так.
Витрати, які потягне за собою укладення попереднього договору – це оплата послуг нотаріуса і оплата 1% держмита від суми завдатку. Вам не потрібно буде платити держмито двічі і при укладенні основного договору купівлі-продажу сплачене держмито буде враховане, щодо цього є роз’яснення ДПАУ в листі від 28.04.2007 № 2119/К/17-0315: «При укладенні та нотаріальному посвідченні основного договору купівлі- продажу нерухомості, державне мито сплачене за нотаріальне посвідчення попереднього договору змішаного типу поверненню не підлягає, проте зараховується до сплати суми державного мита за нотаріальне посвідчення основного договору, якщо у такому основному договорі сторони посилаються на укладений раніше попередній договір і зазначають суму вже сплаченого авансового платежу ( завдатку).»
Необхідні дані для попереднього договору:
– в обов’язковому порядку зазначається дата підписання основного договору;
– визначається предмет (конкретний об’єкт нерухомості);
– і звичайно ж істотні умови основного договору (ціна, терміни оплати, момент переходу права власності), відповідальність сторін, перелік документів, які повинен надати продавець на момент угоди.
* У попередньому договорі також фіксуються сума грошових коштів переданих покупцем продавцеві в якості авансового платежу (завдатку).
Важливо: Термін для укладення основного договору становить 1 рік з моменту укладення попереднього договору. Тобто, максимальний термін, на який може бути укладено попередній договір відповідно до вимог Господарського кодексу України – 1 рік.
Автор: Черноволова Елена
